6. Bedrijfsmodel, financiële resultaten en financiële continuïteit

Maatschappij en politiek willen dat wij ons maximaal inspannen om te voldoen aan wensen en verplichtingen over nieuwbouw, verduurzaming, kwaliteit van huurwoningen, betaalbaarheid en leefbaarheid. Alleen als we genoeg geld hebben, kunnen we aan deze wensen en verplichtingen voldoen. Nu en in de toekomst. Dat is een uitdaging. Want onze huurinkomsten stijgen minder snel dan de inflatie en de belastingdruk is toegenomen. Woningcorporaties zijn integraal belastingplichtig. En door de Europese ATAD-regeling zijn onze rentelasten maar beperkt aftrekbaar. 

Onze doelgroepen willen we zo goed mogelijk van dienst zijn. Dit vraagt om een juiste samenstelling van producten en diensten. En om een duurzaam en gezond bedrijfsmodel. De doelstelling is om het vermogen van de stichting in te zetten als een revolverend fonds: het geld dat wij investeren, komt uiteindelijk via exploitatie en desinvestering weer beschikbaar voor onze missie. Dit zorgt voor financiële continuïteit.

In ons Financieel Management Beleid hebben we de koppeling beschreven tussen de strategische doelstellingen en de inzet van financiële middelen. Deze uitgangspunten gebruikten we voor de uitwerking van ons portefeuilleplan.

Vanuit onze volkshuisvestelijke taken kijken we naar het bedrijfsmodel van een vastgoedbelegger. De basiscomponenten van dit model zijn investeren, exploiteren, desinvesteren en het werkzame vermogen. Het werkzame vermogen bestaat uit het eigen vermogen en vreemd vermogen (geleend geld).

Het grootste deel van ons vermogen is geïnvesteerd in onze vastgoedportefeuille. Een kleiner deel is geïnvesteerd in sociale koopproducten. De investering hierin neemt de komende jaren af: de investering in nieuwe sociale koopproducten is op 1 januari 2025 gestopt. Het model geven we weer in figuur 6.1.

Om stabiele en gezonde kasstromen te kunnen realiseren, kijken we per investeringscategorie welke middelen nodig zijn en welke inkomsten daarvoor beschikbaar zijn. In ons financiële beleid staat hoe we middelen we verdelen over verschillende soorten investeringen. In figuur 6.2 is deze samenhang weergegeven.

We kijken niet alleen naar de marktwaarde in verhuurde staat, maar ook naar de beleidswaarde. Want woningcorporaties realiseren een deel van de marktwaarde niet vanwege maatschappelijke doelstellingen, zoals lagere huren. De beleidswaarde houdt hier rekening mee. De beleidswaarde geldt alleen voor zelfstandige woongelegenheden en onzelfstandige woongelegenheden. Voor ander vastgoed is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.

Met ons financiële beleid stellen we onze financiële continuïteit en financierbaarheid zeker.

Dit doen we doordat:

• we de kasstromen bewaken. We zorgen voor een gezonde exploitatiekasstroom. Daarnaast houden we de ingaande en uitgaande kasstromen in hun onderlinge verhouding in evenwicht: investeren, exploiteren en desinvesteren.
• we de gewenste ontwikkeling van het werkzame vermogen en de verhouding tussen vreemd vermogen (= geleend geld) en eigen vermogen bewaken. Deze verhouding moet zo zijn, dat we financiële risico’s kunnen opvangen. Op de korte termijn zorgen we voor voldoende liquiditeit en sturen we op kasstromen.

Onze Financieringsstrategie is de uitwerking van het Financieel Management Beleid. Op basis van dit document bepalen we de invulling van de externe financieringsbehoefte. Het document zorgt ervoor dat we een financieringspositie en -structuur bereiken die aansluit bij onze langetermijndoelstellingen.

De winst-en-verliesrekening laat het jaarresultaat zien. Dit resultaat is per definitie gelijk aan de verandering van het eigen vermogen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen is € 117,9 miljoen. In 2024 was dit €2,7 miljoen. Als gevolg van dit resultaat is het eigen vermogen gestegen van €1.170,1 miljoen in 2024 naar € 1.288,0 miljoen in 2025. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen droegen met € 97.2 miljoen het meest bij aan het resultaat. In 2024 waren de niet-gerealiseerde waardeveranderingen  €-10,4 miljoen.

De Aw beoordeelt ons functioneren. Dit doet zij op basis van de jaarrekening en het jaarverslag, de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Het integrale toezicht is gericht op governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen.

We voldoen aan de eisen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt. De jaarlijkse beoordeling door het WSW leidde in 2025 tot de gewenste borgbaarheidsverklaring voor de jaren 2025–2027.

Met deze borgbaarheidsverklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW. Ook kunnen we voorzien in de verwachte financieringsbehoefte voor 2026 en 2027.

Aw en WSW gebruiken financiële kengetallen voor de beoordeling van de financiële continuïteit en kengetallen voor de beoordeling financiële discontinuïteit. De ratio’s voor financiële discontinuïteit zijn voor Aw en WSW van belang als een toegelaten instelling in financiële stress raakt of dreigt te raken.

Dit kengetal geeft weer hoeveel keer de rentelast kan worden betaald uit de operationele kasstroom vóór rente. Dit noemen we de rentedekkingsgraad. Als het kengetal lager is dan 1, dan is de netto operationele kasstroom te laag om de rente te kunnen betalen. De normen die Aw en WSW gebruiken, zijn een bovengrens (maximum) of ondergrens (minimum). Figuur 6.3 geeft de Interest Coverage Ratio voor de komende jaren weer. De kolom ‘2025’ bevat de realisatie over dat jaar. In de kolommen vanaf 2025 zijn de begrotingscijfers te zien. In de meerjarenbegroting 2026–2030 voldoen ook de prognosejaren aan de WSW-normen.

De LTV geeft de verhouding aan tussen de nominale schuld en de beleidswaarde. De verbindingen (Goois Wonen B.V. en Dudok Ontwikkeling B.V.) hebben geen externe leningen.

De norm is de bovengrens. De waardes moeten dus onder de norm blijven. Hier voldoen we aan, zoals blijkt uit figuur 6.4.

Voor aanvullende sturing op onze vermogensverhouding gebruiken we een streefwaarde voor het gemiddelde leenbedrag per huurwoning. Dit heet het ‘average loan amount’. Hiermee wordt het aantal verhuureenheden (eenheden die kasstroom opleveren) gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. In 2025 was de gemiddelde lening per gewogen verhuureenheid afgerond € 42.628. Voor 2026–2030 is de streefwaarde gesteld op € 61.335. De hoogte van de streefwaarde wordt mede bepaald door de verwachte renteontwikkeling op de kapitaalmarkt. 

Het schuldrestant van de leningenportefeuille daalde in 2025 met € 7 miljoen. De daling was gelijk aan het totaal aan aflossingen van Stichting Dudok Wonen: dit was € 7 miljoen in 2025. Er vond in 2025 geen nieuwe financiering plaats.    

Onze leningenportefeuille bestaat helemaal uit DAEB-financiering en is volledig door het WSW geborgd. Dit is het verloop in 2025 van de nominale leningenportefeuille:

De kaspositie van Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. is voldoende om de verplichtingen op de korte termijn op te vangen. De kaspositie van de stichting kwam uit op een positief saldo van € 1,9 miljoen op 31 december 2025. De kaspositie van de verbindingen Goois Wonen B.V. en Dudok Ontwikkeling B.V. kwam uit op een positief saldo van € 3 miljoen op 31 december 2025.

Sinds 2017 geldt een administratieve scheiding tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de toegelaten instelling. Ook de kasstromen zijn gescheiden. Het liquiditeitssaldo van de DAEB-tak was eind 2025 € -21,9 miljoen en van de niet-DAEB-tak € 23,8 miljoen. De niet-DAEB-leent via een rekeningcourantfaciliteit geld uit aan DAEB. Daardoor komt de DAEB-tak uit op een liquide positie van € 0 miljoen en de niet-DAEB-tak op € 1,9 miljoen. 

Vanwege de scheiding DAEB en niet-DAEB verstrekte de DAEB-tak op 1 januari 2017 een interne lening aan de niet-DAEB-tak van € 101,5 miljoen. De niet-DAEB tak lost deze interne lening volledig af aan de DAEB-tak volgens een intern schema. In 2025 is € 4,0 miljoen afgelost op de interne lening. Het saldo van de interne lening is € 41,6 miljoen op 31 december 2025.

Wat is de financieringsbehoefte van Stichting Dudok Wonen voor de komende jaren? Dat geven we gescheiden weer voor het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel. Vervolgens geven we de financieringsbehoefte weer van Goois Wonen B.V.

In tabel 6.9 ziet u dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de DAEB € 90,3 miljoen negatief is in de periode 2026–2030. De financieringsbehoefte is € 123,2 miljoen. Dit is inclusief de herfinanciering van de aflossingsverplichtingen en ontvangsten op de aflossing van de interne lening van per saldo € 14,7 miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door nieuw aan te trekken DAEB-financiering die is geborgd door het WSW.

DAEB heeft een rekeningcourant bij niet-DAEB. De niet-DAEB-tak leent de liquide middelen die het voor korte tijd over heeft, uit aan DAEB. In de kortgeldmutaties is het verloop hiervan te zien.

Op 31 december 2025 was de vordering in rekeningcourant van niet-DAEB op DAEB € 21,9 miljoen. Het verwachte verloop van de rekeningcourant is te zien in de kortgeldmutaties.  

De leningenportefeuille stijgt in 2026 met € 18,7 miljoen. We trekken voor € 21,6 miljoen nieuwe financiering aan en lossen € 2,9 miljoen op bestaande leningen af. Deze stijging van de leningenportefeuille noemen we uitbreidingsfinanciering. Uitbreidingsfinanciering wordt alleen aangetrokken bij nieuwbouw of aankoop. Een gedeelte van de investeringen nieuwbouw is nog niet in uitvoering. Daardoor kunnen we nog bijsturen in onze investeringsuitgaven.

Stichting Dudok Wonen heeft twee dochterondernemingen. Dit zijn Goois Wonen B.V. en Dudok Ontwikkeling B.V. Alleen in Goois Wonen B.V. vinden activiteiten plaats. De cijfers gaan daarom bijna alleen over Goois Wonen B.V. Deze twee dochterondernemingen zijn zogeheten verbindingen.

Uit figuur 6.11 blijkt, dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in Goois Wonen B.V. € 12,2 miljoen positief is in de periode 2026-2030. De uitgaven aan deze verbindingen bestaan uit voorgenomen dividenduitkeringen aan Stichting Dudok Wonen voor een bedrag van in totaal € 11,5 miljoen. Goois Wonen B.V. draagt substantieel bij aan de investeringskracht van Dudok Wonen en heeft een positieve invloed op de geconsolideerde financiële positie en kengetallen van Dudok Wonen.

We lopen renterisico, herfinancieringsrisico, liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico. Het renterisico is het grootst. Op de bestaande schuld willen we niet meer dan 15% renterisico per jaar lopen. Het renterisico volgens de Aw/WSW-methodiek komt uit op ‘midden-laag’. Onze interne renterisiconorm van 15% overschrijden we in 2027. Dit komt door een de rollover-lening gekoppeld aan de renteswap. Deze renteswap eindigt in 2027. De roll-over-lening wordt tegelijkertijd afgelost.

Derivaten gebruiken we alleen om financiële (rente)risico’s te verkleinen. Na 2010 hebben we geen nieuwe rentederivaten meer afgesloten. Dus ook in 2025 niet. We weten wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van rentederivaten. Toch geven we de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. De bestaande derivatencontracten houden we aan, voor zover ze niet leiden tot een ongewenst beslag op de liquiditeit. Op dit moment hebben we nog één renteswap (zie figuur 6.12).

De genoemde derivatencontracten hebben geen bepalingen die het toezicht belemmeren. Dit betekent dat Dudok Wonen voldoet aan de eisen die de toezichthouder stelt aan financiële instrumenten.

We hebben tegoeden op bankrekeningen bij enkele Nederlandse banken. Deze banken voldoen per 31 december 2025 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. Deze credit rating is een onafhankelijk oordeel over de financiële betrouwbaarheid.

In 2025 ondernamen we buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten.

In het Treasury Statuut is vastgelegd hoe de planning, uitvoering en administratie moeten verlopen. Het gaat hierbij om zaken die samenhangen met beleggingen, financiering en rentemanagement, inclusief financiële derivaten.

Onze treasury-organisatie over het aangaan en de beheersing van financiële derivaten en beleggingen hebben we ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet. Deze bepalingen zijn neergelegd in het RFBB en uitgewerkt in het Treasury Statuut. Er is een scheiding tussen de beschikkende, uitvoerende, registrerende en controlerende functies. Dit heet een ‘controletechnische functiescheiding’. Bij iedere financiële transactie vindt autorisatie plaats door twee functionarissen: het ‘vier-ogenprincipe’. In het Treasury Statuut staat hoe we besluiten op basis van een transactievoorstel nemen en uitvoeren. In de treasury-organisatie hebben deze functionarissen een rol:

• De directeur-bestuurder neemt op basis van het Treasury Jaarplan transactiebesluiten die de adviseur Financieel Management opstelt.
• De adviseur Financieel Management stelt de besluiten op en zorgt voor de voorbereiding en uitvoering van genomen besluiten.
• De manager Financiën en de externe treasury-deskundige hebben een adviserende rol bij de voorbereiding.
• De administratief medewerker heeft de registrerende functie.

De directeur-bestuurder ontvangt drie keer per jaar een Treasury Rapportage. Deze rapportages zijn onderdeel van de Planning & Control-cyclus. In 2025 zijn drie Treasury Rapportages opgesteld. De raad van commissarissen laat zich via haar auditcommissie informeren aan de hand van deze rapportages in haar vergaderingen. De accountant heeft een controlerende rol.

Minimaal drie keer per jaar overlegt de Treasury Commissie over treasury-zaken. De Directeur-bestuurder zit de Treasury Commissie voor. In 2025 hield de Treasury Commissie vier vergaderingen. Eén van deze vergaderingen was de jaarlijkse Treasury Risicosessie.

De Treasury Commissie bestaat uit deze functionarissen:

• directeur-bestuurder
• adviseur Financieel Management
• manager Financiën
• externe treasury-deskundige

Het geconsolideerde bedrijfsresultaat voor belastingen over 2025 bedraagt € 120,1 miljoen (2024: € € 9,2 miljoen). De opbouw van dit resultaat wordt in onderstaande grafiek getoond.

Het netto resultaat uit exploitatie van de vastgoedportefeuille bedraagt € 26,4 miljoen. Ten opzichte van 2024 (€ 26,6 miljoen) is sprake van een daling van € 0,2 miljoen.

De huuropbrengsten over 2025 zijn hoger dan de huuropbrengsten over 2024 (€ 3,6 miljoen). Dit is het gevolg van huurverhogingen, harmonisaties en opleveringen nieuwbouw. Wel was over 2024 sprake van een lagere huurderving (2,71% versus 3,01% in 2024).

De lasten bedragen in 2025 € 32,9 miljoen (2024: € 29,2 miljoen). De stijging is met name het gevolg van hogere onderhoudskosten. De onderhoudskosten zijn met € 5,4 miljoen gestegen naar € 21,8 miljoen (2024: € 16,4 miljoen). Dit is een gevolg van zowel kostenstijgingen, als van een groter aantal uitgevoerde onderhoudsactiviteiten.

Het netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille over 2025 bedraagt € 5,4 miljoen (2024: € 1,4 miljoen).

De waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestaat uit de mutatie in waardering van de marktwaarde van de post vastgoedbeleggingen op de balans. Deze post bestaat uit de marktwaarde van de Daeb en niet-Daeb vastgoedbeleggingen in exploitatie; Kopen naar Wens en het vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van de eigen exploitatie.

Het saldo van de financiële baten en lasten bestaat uit rentebaten en rentelasten. In 2025 bedroeg het saldo financiële baten en lasten € -/-5,9 miljoen (2024: € -/-5,6 miljoen). Dit betreft met name de rente op langlopende schulden en derivaten.

De beleidswaarde geeft zicht in de impact van beleidskeuzes op het rendement van woningen en reflecteert dus het beleid van de corporatie. Met ingang van verslagjaar 2024 is de grondslag voor de beleidswaarde gewijzigd. De beleidswaarde is niet langer een afgeleide van de marktwaarde, maar wordt bepaald op basis van eigen beleidsuitgangspunten gebruik makend van een sociale disconteringsvoet en een exploitatieperiode van 60 jaar. Met deze nieuwe beleidswaarde is er meer vergelijkbaarheid tussen de corporaties onderling door het hanteren van uniforme parameters. De beleidswaarde wordt nu nog berekend ten behoeve van de toelichting in de jaarrekening. Vanaf boekjaar 2026 vervangt de beleidswaarde de marktwaarde in de balans.